Las iniciativas, la protección frente a los desahucios y la prórroga de los contratos de alquiler, serán debatidas en el Parlamento para su aprobación
España. El Gobierno de Pedro Sánchez aprobó por vía de urgencia un paquete de medidas integrales para abordar la crisis de acceso a la vivienda en España. De acuerdo con la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, estas normativas buscan dar respuesta al que considera «el principal problema de los españoles y las españolas».
El último Consejo de Ministros dio luz verde a dos Reales Decretos-leyes:
- Real Decreto-ley de medidas urgentes para la protección de la función social y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (publicado en el BOE el 30 de septiembre).
- Real Decreto-ley de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (publicado en el BOE el 1 de octubre).
Ambas normas deberán someterse próximamente al debate y convalidación en el Congreso de los Diputados para su ratificación definitiva.
- Protección de la función social y lucha contra la especulación
Para limitar la especulación en el mercado residencial, la normativa establece restricciones a las compras masivas por parte de grandes inversores:
- Freno a compras por debajo de mercado: Hasta el 31 de diciembre de 2028, sociedades, fondos y empresas compradoras de inmuebles solo podrán adquirir viviendas si el precio es inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
- Excepciones permitidas: Quedan fuera de esta limitación las viviendas destinadas a alojamiento habitual asequible/social (mínimo 5 años), residencias sociosanitarias, alojamientos para colectivos vulnerables gestionados por entidades sociales y atención a víctimas de violencia de género.
- Suspensión de desahucios de personas vulnerables
El Real Decreto-ley articula escudos de protección en tres escenarios judiciales distintos hasta el 31 de diciembre de 2030:
- Frente a fondos e inversión inmobiliaria: Se suspenderá el desahucio cuando el demandante sea una entidad dedicada a la compra de inmuebles o carteras de créditos hipotecarios impagados a precio de saldo, si el ocupante es vulnerable y carece de alternativa habitacional.
- Frente a otros propietarios: En procesos iniciados por el resto de propietarios, la justicia suspenderá el desahucio si el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y la Administración no ha facilitado una solución.
- Excepción: No se suspenderá el trámite si el propietario acredita vulnerabilidad y posee dos o menos viviendas.
- Mecanismo de protección por impago: Si la comunidad autónoma competente no ofrece alternativa habitacional en el caso de impagos, estará obligada a enervar la acción (asumir el pago de las cantidades adeudadas para evitar el desahucio) en un plazo de dos meses, período durante el cual el proceso queda en suspenso. Si la comunidad cumple, el contrato sigue vigente; si no actúa en el plazo, la suspensión judicial se mantiene de manera indefinida hasta que cumpla.
- Regulación del alquiler temporal, de habitaciones y pisos turísticos
Con el objetivo de frenar el trasvase indeseado de alquiler habitual a modalidades de corta estancia:
- Alquileres temporales: Será obligatorio justificar la causa del desplazamiento temporal y tendrán una duración estándar de entre 31 días y 12 meses.
- Alquiler por habitaciones: La suma de los alquileres de cada habitación no podrá superar el límite legal de la renta que correspondería a la vivienda completa.
- Presión fiscal a pisos turísticos:
- Se aplicará un 10 % de IVA al alquiler de apartamentos amueblados si ofrecen servicios hoteleros complementarios (restaurante, limpieza, lavado de ropa) o si su estancia no supera las 30 noches.
- Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % en el IBI para viviendas turísticas, que ascenderá hasta el 100 % para propietarios con 4 o más inmuebles en esta modalidad.
- Incentivos fiscales y bajada tributaria
El plan equilibra los controles con incentivos fiscales para propietarios e inquilinos:
- Deducción en el IRPF para inquilinos: Contribuyentes con rentas inferiores a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 % de lo pagado por el alquiler de su vivienda habitual.
- Bonificaciones para arrendadores: Se gradúan las deducciones fiscales en el IRPF para propietarios, alcanzando hasta el 100 % de deducción en nuevos contratos que bajen el precio del alquiler más de un 5 % en áreas de referencia o al renovar tras el plazo mínimo legal de 5 años.
- IVA superreducido al 4 %: Aplicable a la vivienda protegida de forma permanente o indefinida, incluyendo sus garajes y anexos vinculados.
- Fiscalidad a las SOCIMI: Se eleva del 15 % al 25 % el gravamen sobre beneficios derivados del alquiler de viviendas para las SOCIMI. No obstante, contarán con reducciones de entre el 50 % y el 100 % en función del volumen de inmuebles que destinen a alquiler asequible.
- Refuerzo de la estabilidad en los contratos de arrendamiento
El segundo Real Decreto-ley reforma las condiciones operativas de los contratos habituales:
- Prórrogas automáticas y duración: Vencido el plazo contractual mínimo (5 años para personas físicas, 7 para jurídicas), los contratos se prorrogarán por períodos sucesivos de la misma duración salvo preaviso de las partes.
- Preavisos ampliados: El plazo de preaviso del arrendador para no renovar sube de 4 a 6 meses (el del inquilino se mantiene en 2 meses).
- Indemnización por no renovación: Arrendadores que decidan no prorrogar deberán indemnizar al inquilino con el equivalente a al menos 12 mensualidades de renta calculadas según el índice estatal de referencia.
- Excepciones a la indemnización: Necesidad de la vivienda para el propietario/familiares de hasta 2º grado, cuando el inquilino no haya residido allí en los últimos 6 meses, si este posee otra vivienda en el municipio, si se suscribe un nuevo contrato, o si el propietario acredita vulnerabilidad justificada.
- Prórroga extraordinaria hasta 2028: Contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán pedir hasta 2 años adicionales de prórroga manteniendo las mismas condiciones contractuales, si el inquilino está al corriente de pago durante los 8 meses anteriores.
- Parque público de vivienda y fomento a la primera compra
- Entidad Estatal CASA 47: Se consolida este organismo como gestor central del parque público, alimentándolo con activos procedentes del Patrimonio del Estado y la Seguridad Social. Los precios de venta de sus inmuebles y suelos estarán topados permanentemente según el límite autonómico de vivienda protegida.
- Línea de préstamos «TU CASA»: Nuevo programa estatal para la compra de la primera vivienda habitual. Financiará hasta el 20 % de la hipoteca con un límite máximo de 50.000 euros. Estos créditos concedidos hasta a 10 años no tendrán comisiones, contarán con un tipo de interés del 0 % y un período de carencia de hasta 30 años (o finalización del pago de la hipoteca).
- Mobilización de viviendas vacías: Se otorga la facultad a los municipios para aplicar recargos de hasta el 150 % en el IBI a propietarios de dos o más inmuebles que lleven vacíos más de 3 años.
